0522703555 [email protected]

בעלי קרקע פנויה או מבנה עצמאי המעוניינים לממש את הנכס ומתחילים לבחון את שוויו בעזרת אנשי מקצוע שונים, נחשפים לדילמות מהותיות הקשורות להעלאת שווי המקרקעין באמצעות השבחתו, על מנת לקבל את התמורה הגבוה ביותר שניתן לקבל בעבורו. ובצדק רב.
התקשורת מהללת ומשבחת כל אקזיט בנדל"ן כמו גם החברים והסביבה ונראה לכל בעלי מקרקעין
כי הדבר הנכון ביותר לעשותו הוא העלאת השווי, אולם כשמתחילים לרדת לעומק הדברים מגלים שמדובר בפעולות מורכבות הדורשות מיומנויות רבות, המון נסיון וזמן רב, לעתים שנים, להובלת התהליכים במציאות הישראלית המורכבת.

שווי קרקע

בבואנו לבחון שווי קרקע עומדים לנגדנו מספר גורמים המרכיבים את הערך:
מיקום הנכס, יעוד הקרקע (השימושים המותרים), זכויות הבניה המותרות ומצב הנכס הבנוי, אם ישנו. מיקומו של נכס המיועד למגורים או למשרדים נבחן בהתאם לעיר ולסביבה, מיקום נכס המיועד לתעסוקה אחרת נמדד על פי אזור התעסוקה והנגישות אליו. זכויות בניה למגורים שוות על פי רוב משמעותית יותר מזכויות בניה לשימושים עסקיים. קרקע הממוקמת בסביבה מבוקשת שווה יותר מקרקע באזור משני, או בעיר מרוחקת ביחס למרכז. כאשר קיים מבנה ברמה סבירה על הקרקע, התחשיב מורכב יותר מאחר ולמבנה קיים ערך משלו ויש לבחון היטב אם ניתן לנצל את מלוא זכויות הבניה ללא הריסתו ו/או אם הריסתו מפחיתה או מגדילה את שווי הנכס

ערך הקרקע = סך מ"ר זכויות מאושרות לבניה X שווי מ"ר זכויות (בהתאם ליעוד ולמיקום)

השבחת הקרקע

העלאת ערך הקרקע מתבצע על בסיס העקרונות הבאים, בקצרה:
מעבר למיקום הקרקע שבו לא נוכל לבצע שינוי,  ניתן לעתים להשפיע על 2 המרכיבים האחרים – שינוי יעוד הקרקע ליעוד שערכו גבוה יותר (למשל ממשרדים למגורים) והגדלת זכויות הבניה – זאת באמצעות שינוי תכנון נקודתי על הקרקע הספציפית ביחס לתכנון הסביבתי החל במקום, מול ובהסכמת הועדה המקומית לתכנון ובניה, המייצגת את העיר וצרכיה המורכבים כגון, מקומות תעסוקה קרובים, הכנסות מארנונה עסקית, כמות יחידות דיור לדונם (צפיפות), גני ילדים וכד' וכן
מול הועדה המחוזית לתכנון ובניה (בישראל 6 מחוזות) האחראית למדיניות המחוז כולו והינה המוסמכת הבלעדית בהגדלת זכויות שאינן קיימות תכנונית.
ליצירת שינויים אלה נדרשת אינטנסיביות גבוהה והקצאת משאבים רבים, החל בהגדרת היעדים הנדרשים, הפעלת כח אדם מקצועי מגוון ומיומן הכולל – אדריכל, מהנדס, יועצי בנין, שמאי, עו"ד, רו"ח, יועץ שיווק (ועוד) והובלתם בנחישות ליעד, תוך ביצוע שינויים רבים בתכניות לאורך השנים, בעיקר בעקבות הפעילות מול רשויות שמדיניותן משתנה לאורך השנים מסיבות של קדמה והתפתחות צרכים ואוכלוסין ובעקבות מתנגדים מהציבור הרחב, כל אחד וסיבותיו עמו. לתהליכים אלה נחוץ תחשיב כדאיות כלכליות מקיף המתיחס לעלויות השונות, כולל מיסי השבחה המשולמים לעיריה בגין עלית ערך הנכס בעקבות פעולות התכנון אל מול השווי החדש המתקבל – הסיכון מול הסיכוי!

הליך ההשבחה הוא ארוך ומורכב ואינו מתאים למי שאינו יזם בנשמתו ויותר מכך – יזם נדל"ן.
לא בכדי השבחת מקרקעין מתרכזת בידי מקצוענים, שזה עיסוקם המרכזי, המחזיקים מערכת ניהול האחראית על ביצוע שוטף של פעולות לקידום הליכי תכנון ובניה ופועלת לקידום תכנון של מספר קרקעות/פרויקטים במקביל, תכנון המבוסס על צרכי השוק ומדיניות העיר.
אנו נתקלים לא אחת בקרקע שבעליה התעקשו להוביל תהליכי השבחה ביוזמתם על מנת להנות מעלית הערך ונוכחים שהתכנון שהובילו לא היה מיטבי ולעתים גרוע ולא כלכלי מאחר ולא היתה בקרבם דמות מקצועית שידעה להוביל את התהליך תוך התבססות על מבחני שוק בטרם תכנון
או שידעה להתמקח עם הרשויות כדי להשיג את מה שנכון למיזם והרוכש מתחיל את כל תהליך התכנון להשבחה מחדש. בעלי קרקע שהובילו תהליך לא מקצועי להשבחת הנכס מעכבים את מכירת הקרקע ב5-7 שנים, עיכוב העשוי לגרום לנתוני השוק ולרמות הביקוש להשתנות משמעותית, לעתים אף לרעה.

על אף תחושת ההחמצה במכירת קרקע שלא הושבחה, חשוב להבין כי בשיווק נכון של קרקע המבוסס על מחקר מקדים ובהשקעה לא גדולה יחסית, ניתן לתמחר בדרך מירבית את פוטנציאל עלית הערך של הקרקע, להנות ממימוש בזמן המתאים לבעלים, בתנאי שוק ידועים ובמחיר מצוין(!) ולהותיר לרוכש, היזם, המשקיע את מיטב משאביו בקרקע, להנות מרווח עתידי, בהתאם לנסיונו, ליכולותיו ולסיכון שיקח בדרך למימושו.