0522703555 [email protected]
שימושים מעורבים במיזמי נדל"ן

שימושים מעורבים במיזמי נדל"ן

עירוב שימושים היא גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב מספר שימושי קרקע באותו מגרש או מתחם: בניה למגורים, למסחר, מוסדות ציבור ואף תעשייה קלה. הגישה עומדת בניגוד לגישה שהתפתחה ברוב העולם המערבי מאז מלחמת העולם השנייה, ודוגלת בהפרדת שימושי קרקע- לאזורים מוגדרים של מגורים (כחלק ממגמת הפרבור והקמת שכונות וערי שינה), מתחמי מסחר, מתחמי חינוך, אזורי תעשייה ועוד.

בעשורים האחרונים, בעיקר מתחילת המילניום, אנו עדים לתנועה גוברת של אנשים אל העיר הגדולה, הכרך, החל בצעירים המונעים ע"י צרכים חברתיים וכלכליים וע"י ענפי הטכנולוגיה והשירותים למיניהם, המשך בקהל בוגר המגיע לעיר עם קריירה שניה או שלישית או בעקבות הילדים שהתמקמו בה ובקשישים בעלי יכולת המעוניינים בחיי תרבות זמינים.

כמחצית מאוכלוסיית כדור הארץ מתגוררת כיום בעיר, במרכזה או במעגל השני. ערים מרכזיות מתעצמות והופכות לכרכים ומכפילות את תושביהן במהירות. עקב כך התנועה אל העיר ומחוצה לה, משכונות השינה הפרבריות ומערי הלוויין הסובבים לה, המתוגברת ע"י יוממים (קהל המגיע לפעילות בת יום), הופכת קשה מנשוא והציבור מבלה מידי יום שעות רבות בדרכים, בפרט כאשר הסעת המונים אינה בנמצא.

עירוב השימושים הוא אחד העקרונות המרכזיים של תנועת העירוניות המתחדשת. מצדדי הגישה טוענים כי היא מאפשרת הפחתה משמעותית של התלות ברכב ציבורי ובזיהום האוויר, שכן היא מאפשרת לקרב את התושבים לשירותים כמו עבודה, חינוך, מסחר ותרבות, מלונאות ומאפשרת להגיע למרבית השימושים היום יומיים באמצעות הליכה או אופניים. בנוסף, עירוב השימושים יוצר סביבה חיה ושוקקת בכל שעות היום.

ערים מתקדמות המבינות את צו השעה, מקדמות תכנון המאפשר שימושים מעורבים בתוך הערים ומזמינות יזמים לקחת חלק בהקמת מתחמים מודרניים המספקים סביבת חיים תוססת ועניינת לתושבים. כיצד נדע לזהות היכן נכון ליצור מיזם המערב שימושים, מהם השימושים הרצויים במקום ומה התמהיל הנכון ביחס בין השימושים השונים?

להלן מספר נקודות בוחן מרכזיות להתיחסות למיזם מעורב שימושים:

  1. מיקום – עיר גדולה, מטרופולין,  המספקת פתרונות תעסוקה, בילוי ותרבות היא הבסיס להקמת מיזם מעורב
  2. קיימות – חשוב ביותר שהקרקע תהיה ממוקמת בסמיכות לתחבורה ציבורית טובה קיימת או מתוכננת בטווח של מספר שנים, נחות לצעידה רגלית ושימוש באופניים
  3. גודל – מפתח מרכזי להצלחת מיזם משולב הוא היכולת ליצור מבנים בעלי שטחים משמעותיים בכל אחד מהתחומים, מבנים בגודל הנותן מענה מלא לאוכלוסייה הצרכנית ומייצר כלכליות נכונה
  4. שימושים – כדאי לבחון את סוגי השימושים ויחסי הגומלין ביניהם במבט רחב אופקים ולהתיחס לתועלות שיספקו בטווח הבינוני והרחוק לדיירים ולמיזם כולו ולא ליפול למלכודת התחשיב היבש באקסל של החזר השקעה מירבי בטווח המיידי
  5. תכנון – נושא מהותי בפני עצמו הוא תכנון המתחם הצריך להמסר לידיהם של אדריכלים המנוסים בכל או במרבית השימושים הרצויים על מנת שהממשקים בין הפונקציות יתופעלו באופן מיטבי וכן כדי ליצור במבנים חלוקה ליחידות המותאמות לצרכי הקהל האידאלי
  6. מרחב – שטח חוץ המאפשר אינטרקציה בין הדיירים השונים, של הדירות, המשרדים או המלון ומאפשר "בריחה" אליו הוא בגדר חובה היום
  7. הפרדה – כדי ליצור סביבה אסתטית המכבדת את קהל המשתמשים,  מן הראוי לספק כניסות נפרדות ומערכות שונות לכל סוג שימוש על מנת שהצרכים השונים של המשתמשים לא יפריעו לאחרים (פסולת, רעש, כמות מבקרים, שעות פעילות וכד')
  8. חדשנות – צו השעה! מראה מעודכן המשלב אלמנטים יחודיים משדר צעירות, חזון וסקסיות ומושך

אל המיזם קהל איכותי המזדהה עם המיזם ומעוניין להיות חלק ממנו

השבחת קרקעות –  בעלי הקרקע והיזמים

השבחת קרקעות – בעלי הקרקע והיזמים

בעלי קרקע פנויה או מבנה עצמאי המעוניינים לממש את הנכס ומתחילים לבחון את שוויו בעזרת אנשי מקצוע שונים, נחשפים לדילמות מהותיות הקשורות להעלאת שווי המקרקעין באמצעות השבחתו, על מנת לקבל את התמורה הגבוה ביותר שניתן לקבל בעבורו. ובצדק רב.
התקשורת מהללת ומשבחת כל אקזיט בנדל"ן כמו גם החברים והסביבה ונראה לכל בעלי מקרקעין
כי הדבר הנכון ביותר לעשותו הוא העלאת השווי, אולם כשמתחילים לרדת לעומק הדברים מגלים שמדובר בפעולות מורכבות הדורשות מיומנויות רבות, המון נסיון וזמן רב, לעתים שנים, להובלת התהליכים במציאות הישראלית המורכבת.

שווי קרקע

בבואנו לבחון שווי קרקע עומדים לנגדנו מספר גורמים המרכיבים את הערך:
מיקום הנכס, יעוד הקרקע (השימושים המותרים), זכויות הבניה המותרות ומצב הנכס הבנוי, אם ישנו. מיקומו של נכס המיועד למגורים או למשרדים נבחן בהתאם לעיר ולסביבה, מיקום נכס המיועד לתעסוקה אחרת נמדד על פי אזור התעסוקה והנגישות אליו. זכויות בניה למגורים שוות על פי רוב משמעותית יותר מזכויות בניה לשימושים עסקיים. קרקע הממוקמת בסביבה מבוקשת שווה יותר מקרקע באזור משני, או בעיר מרוחקת ביחס למרכז. כאשר קיים מבנה ברמה סבירה על הקרקע, התחשיב מורכב יותר מאחר ולמבנה קיים ערך משלו ויש לבחון היטב אם ניתן לנצל את מלוא זכויות הבניה ללא הריסתו ו/או אם הריסתו מפחיתה או מגדילה את שווי הנכס

ערך הקרקע = סך מ"ר זכויות מאושרות לבניה X שווי מ"ר זכויות (בהתאם ליעוד ולמיקום)

השבחת הקרקע

העלאת ערך הקרקע מתבצע על בסיס העקרונות הבאים, בקצרה:
מעבר למיקום הקרקע שבו לא נוכל לבצע שינוי,  ניתן לעתים להשפיע על 2 המרכיבים האחרים – שינוי יעוד הקרקע ליעוד שערכו גבוה יותר (למשל ממשרדים למגורים) והגדלת זכויות הבניה – זאת באמצעות שינוי תכנון נקודתי על הקרקע הספציפית ביחס לתכנון הסביבתי החל במקום, מול ובהסכמת הועדה המקומית לתכנון ובניה, המייצגת את העיר וצרכיה המורכבים כגון, מקומות תעסוקה קרובים, הכנסות מארנונה עסקית, כמות יחידות דיור לדונם (צפיפות), גני ילדים וכד' וכן
מול הועדה המחוזית לתכנון ובניה (בישראל 6 מחוזות) האחראית למדיניות המחוז כולו והינה המוסמכת הבלעדית בהגדלת זכויות שאינן קיימות תכנונית.
ליצירת שינויים אלה נדרשת אינטנסיביות גבוהה והקצאת משאבים רבים, החל בהגדרת היעדים הנדרשים, הפעלת כח אדם מקצועי מגוון ומיומן הכולל – אדריכל, מהנדס, יועצי בנין, שמאי, עו"ד, רו"ח, יועץ שיווק (ועוד) והובלתם בנחישות ליעד, תוך ביצוע שינויים רבים בתכניות לאורך השנים, בעיקר בעקבות הפעילות מול רשויות שמדיניותן משתנה לאורך השנים מסיבות של קדמה והתפתחות צרכים ואוכלוסין ובעקבות מתנגדים מהציבור הרחב, כל אחד וסיבותיו עמו. לתהליכים אלה נחוץ תחשיב כדאיות כלכליות מקיף המתיחס לעלויות השונות, כולל מיסי השבחה המשולמים לעיריה בגין עלית ערך הנכס בעקבות פעולות התכנון אל מול השווי החדש המתקבל – הסיכון מול הסיכוי!

הליך ההשבחה הוא ארוך ומורכב ואינו מתאים למי שאינו יזם בנשמתו ויותר מכך – יזם נדל"ן.
לא בכדי השבחת מקרקעין מתרכזת בידי מקצוענים, שזה עיסוקם המרכזי, המחזיקים מערכת ניהול האחראית על ביצוע שוטף של פעולות לקידום הליכי תכנון ובניה ופועלת לקידום תכנון של מספר קרקעות/פרויקטים במקביל, תכנון המבוסס על צרכי השוק ומדיניות העיר.
אנו נתקלים לא אחת בקרקע שבעליה התעקשו להוביל תהליכי השבחה ביוזמתם על מנת להנות מעלית הערך ונוכחים שהתכנון שהובילו לא היה מיטבי ולעתים גרוע ולא כלכלי מאחר ולא היתה בקרבם דמות מקצועית שידעה להוביל את התהליך תוך התבססות על מבחני שוק בטרם תכנון
או שידעה להתמקח עם הרשויות כדי להשיג את מה שנכון למיזם והרוכש מתחיל את כל תהליך התכנון להשבחה מחדש. בעלי קרקע שהובילו תהליך לא מקצועי להשבחת הנכס מעכבים את מכירת הקרקע ב5-7 שנים, עיכוב העשוי לגרום לנתוני השוק ולרמות הביקוש להשתנות משמעותית, לעתים אף לרעה.

על אף תחושת ההחמצה במכירת קרקע שלא הושבחה, חשוב להבין כי בשיווק נכון של קרקע המבוסס על מחקר מקדים ובהשקעה לא גדולה יחסית, ניתן לתמחר בדרך מירבית את פוטנציאל עלית הערך של הקרקע, להנות ממימוש בזמן המתאים לבעלים, בתנאי שוק ידועים ובמחיר מצוין(!) ולהותיר לרוכש, היזם, המשקיע את מיטב משאביו בקרקע, להנות מרווח עתידי, בהתאם לנסיונו, ליכולותיו ולסיכון שיקח בדרך למימושו.

היזם המנהל והאומן

היזם המנהל והאומן

איזה תפקיד נבחר למלא בעסק כדי להצליח באמת?

כולנו קמים בבוקר לבצע את מלאכת יומנו, מי מצורך דחוף לפרנסה, מי תוך דחף עצום לבצע את שליחותו על פני הארץ, מי מתוך כוונה מלאה לתת שירות ומי כדי לעשות לביתו.

ההבדלים ביננו, כל העוסקים במלאכה, הנם רבים כמגוון יכולות היצירה של הטבע, אולם מחקרים מראים כי עם כל מרכיבי האישיות המשתנים, אנו נחלקים לשלוש קבוצות עיקריות עליהן מושתת עולם העסקים לדורותיו, בהתאם לנטיות יסודיות ומובנות המנתבות את בחירותינו.
הצלחתנו העסקית נתונה לא אחת ליכולתנו לזהות, להגדיר ולפעול בהתאם לנטייתנו הטבעית.

האמן / האומן, היוצר המבצע את מלאכתו ואת מיומנותו האהובות עליו, באופן עצמאי כנותן שירותים או כממלא את פונקצית כח האדם היצרני הגדול במשק, בהתאם להכשרתו וליכולותיו.
העסקן הפרטי, הארטיסט, המתפעל את עסקו לבד על פי רוב, נאלץ לעסוק בכל הפעילויות הנדרשות,  החל במלאכת ידיו דרך ארגון ושיווק תוצרתו, המשך בניהול שוטף של ספקים, לקוחות, חשבונות, מלאי, תחזיות ועוד היד נטויה. הארטיסט נוטה לא אחת ליזמות שכן היא נובעת מיכולותיו היצירתיות ומהדחף לממשן, אולם לרוב, קצב התקדמותו יהיה נמוך עד בינוני עקב מחסור בצוות, תלות יסודית של העסק באדם יחיד ולרוב העדר יכולת ניהולית מובנית או נלמדת.

המנהל, הוא האמון על הסדר התקין, האחראי והמסור לאספקה סדירה, לדו"חות תקינים, למחוייבות העמידה בזמנים ובמובנים רבים, להשרדותו ולהצלחתו של בית העסק.
כאשר המנהל הוא יזם בנשמתו, ויכולותיו היזמיות מופנות לכיוון הניהולי, לפיתוח ושיפור מערכות הניהול שתחת אחריותו, מתווספות לו ללא ספק נקודות זכות רבות בגין יכולות אלה, אולם עליו לשמור על יחס לא מאוזן לטובת הניהול – שכן מלאכה "קדושה" היא ואחריות רבה מוטלת בגינה על כתפיו.

היזם, הוא היוצר הבלתי נלאה של הזדמנויות צמיחה, של מיזמים חדשניים, לעתים המקדימים את שעתם ושל מיזמים פשוטים אך נחוצים.
המנוע המרכזי, הלוא הוא היזם, שועט קדימה למרחוק, מזנק אל הלא נודע באומץ רב, לעתים רב מדי(!), ומספק מקור תעסוקה לאנשים רבים, ארטיסטים למיניהם, על כל הסיכונים הכרוכים ביצירת מקומות העבודה, עטוף בחזונו השואב אותו למיזם נוסף ולעוד מיזם מתוך דחף בלתי מוסבר, עד כי עסקיו עשויים לא להתפתח מספיק בשל העדר תשומת לב מספקת, תוך ריצה קדימה לעסק הבא.

יזם מצליח הוא זה שיודע לגייס לצידו מנהל טוב שישמור לו על האינטרסים ויבנה את העסק עם יסודות איתנים, בטרם יפעל למכירתו. יזמים רבים לוקחים על עצמם את הניהול השוטף וחוטאים בכך הן בניהול קלוקל עקב חוסר התאמה יסודית והבנה בניהול והן בפגיעה במיצוי היכולת היזמית, היא המנוע המרכזי. מרבית המיזמים אינם מגיעים להצלחה בעיקר מהעדר ניהול נכון.

מנהל טוב חובה עליו לעסוק בניהול. אם רוחו יזמית, ייטב לו להתחבר עם יזם ברמ"ח איבריו, שיסייע בידיו להגשים את חלומותיו תוך ניתוב יכולותיו הניהוליות למקסום הפעילות העסקית או להפוך ליזם ולהכניס מנהל תחתיו.

הארטיסט, מרוויח ביציבות לאורך השנים בזכות שקדנותו והתמדתו. עם זאת, ככל שישאף להתרחב, ולהיות בעל עסק ולא מתפעל עסק, חובה עליו לבחור ולהגדיר את מקומו החדש כמנהל או כיזם, בהתאם ליכולותיו, ולפרוץ באמצעותן.

מן הסתם לרובנו יותר מיכולת מובנית אחת, על כן ייטב לנו אם נתמקד בחזקה יותר ונפליג אל הצלחתנו בצעדים מהירים יותר.